城市更新业务有四大难点，经验告诉我们应该这么破

刘梓江

城市更新上升到国家战略，成为地方政府推进新型城镇化重点发力方向，也成为房地产企业由增量市场向存量市场转变过程中新的投资蓝海（详见前期文章城市更新成为中国新型城镇化蓝海）。但在投入大量人力、物力探索城市更新业务时，不管是政府投资平台还是市场化投资主体，都发现会遇到四大难点，项目推进阻力重重。



城市更新蓝海面临四大难点

一是政策难点。
为推动城市更新，国家层面近年来先后出台了很多政策文件和指导意见，包括发改委出台的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》、住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，但相对来说都是指导性文件，政策的落地性与执行边界尚不明确，这就为实际业务执行带来了一些困难。
二是融资难点。
城市更新项目最大的投入是前期征地拆迁，根据国家现行政策征拆资金的融资是受限的。近年来先后出台的政策包括《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)和《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务防范化解工作的指导意见》（银保监会〔2021〕15号文），对地方政府和相关投资主体进行了严格约束。政府融资受限，房地产企业有“三条红线”限制，国企央企也都在降负债，在这个大环境下，城市更新项目的融资难度巨大。
三是产业导入难点。
城市更新早期的操作手法大都是简单拆旧建新，走的是一条粗放式旧改模式。但真正的城市更新不仅是空间形态的改造，更应该是产业内容升级换代。从某种意义上来讲，政府和原住民更加注重城市更新过程中产业转型提升，作为实际操盘的投资与运营主体，如何导入适合的产业内容是考验项目成功与否一个重要指标。
四是投资平衡难点。
城市更新项目是一级开发的延续，但按照目前政策，很难采用早期土地出让金分成模式，一般都是固定回报。考虑到项目融资难度和较长的开发周期，政府支付的固定回报往往较低，目前普遍在6%左右，且受制于政府财政支付能力限制，项目资金回笼风险较大，如果项目无法通过一二级联动或者其他赢利点反哺，往往很难实现投资平衡。



城市更新四个突破口

针对以上四大难点，结合近年本人在浙江、江苏和上海等地城市更新经验，给出四个方面破题建议。
一是加强政策研究，充分利用现有城市更新政策。
从实施城市更新行动纳入2021年政府工作报告和十四五规划以来，住建部等部门先后发布了一些城市更新指导意见和办法，首批21个城市更新试点城市也先后出台了相关办法或方案。城市更新投资主体要及时跟进，对落地政策进行专题研究，从政策中发现投资机会。
二是加强与金融机构对接，创新融资模式。
针对城市更新业务，广泛建立起与银行、信托、基金、保理等各类金融机构的日常交流，尤其是国开行、农发行等政策性银行。结合新出台的城市更新政策，通过专题研讨、一对一座谈等多种形式，进行融资模式、渠道的交流沟通。力争做到项目未动，融资先行。
三是加强产业资源整合，探讨深度合作模式。
充分认识产业资源对城市更新业务的重要性，将资源整合作为企业最核心竞争力打造。在做好各类产业资源整合的同时，大胆创新，积极探讨资源合作新模式，形成与重要产业方利益捆绑的共商、共建、共赢的合作新机制。
四是加强投资模式创新，探索更多盈利空间。
城市更新业务投资平衡的复杂性要求我们，除了在城市进入、区域选择等方面做足功课外，在做好融资先行的前提下，创新投资模式，通过对项目拆建比、开发时序、盈利渠道等关键环节优化，确保项目实现投资平衡。
以上是本人在城市更新项目操盘过程中总结的一些浅见，欢迎大家点评或私信交流。

迷人小海君

城市更新首先是对更新区域的文化梳理、商业定位、市民生活的影响。然后才是政策、资金的到位。脱离了文化、商业和市民生活。更新什么？

知久

真正做起来就知道什么最重要了，没有政策支持和资金到位，项目连动的机会都没有[大笑]。