国内城市分析

飞翔的世纪

关键词：地理成本，枢纽，经济腹地，产业，交通，人口

「地理的低成本」和「国际贸易」这两个因素决定了：必然是气候温暖、有江河入海口的港口城市，拥有最旺盛的贸易。
如何看城市的发展潜力？（产业、交通、人口）

• 产业基础。产业拉动是城市崛起的必要条件。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。
  

2. 交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。
3. 人口结构。人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血。

• 目前有老龄化隐患的城市包括，南通，沈阳，上海，大连，长春，哈尔滨，成都，绍兴，嘉兴，长沙，长三角。
  
• 全国最年轻的城市在最南边，包括深圳，厦门，惠州，泉州，中山，海口，珠海，贵阳，郑州，南宁，佛山，昆明，南昌，太原，徐州，广州，福州，石家庄。最年轻的城市几乎都在珠三角，长三角一个都没有
  

4. 教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。

• 国家综合科学中心：国内已有北京怀柔、上海张江、安徽合肥、广东深圳四个综合性国家科学中心，分别位于华北、华东以及华南地区。
  

5. 城市政治地位。政治地位影响城市能获取的国家资源扶持
7. 土地面积 土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。
8. 政府负债率 负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。
9. 房企投资布局重点区域：
国家级城市群

长三角城市群 长三角 上海/南京/杭州/合肥
珠三角城市群 珠三角 广州/深圳/珠海
京津冀城市群 北京/天津/河北 北京/天津/保定
成渝城市群 四川重庆 成都/重庆
武汉城市群 湖北 武汉
区域性城市群

北部湾城市群 广西/海南 南宁/海口
哈长城市群 黑龙江/吉林 哈尔滨/长春
中原城市群 河南/山西/河北/山东/安徽部分城市 郑州
关中平原城市群 陕西/山西/甘肃 西安
山东半岛城市群 山东 济南/青岛
辽中南城市群 辽宁省中南部 沈阳/大连
海峡西岸城市群 福建/广东/浙江/江西部分城市 福州/厦门/温州等
山西中部城市群 山西中部 太原
长株潭城市群 湖南 长沙
按照住房需求总量从大到小，19个城市群可分为三个梯队。

第一梯队包括6个城市群，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群。
第二梯队包括8个城市群，分别为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群。
第三梯队包括5个城市群，分别为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群。
重点城市关注：

（一）尽量买（8个城市）：北京、深圳、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州（这个排名分先后）。
（二）可以买（14个城市）：重庆、天津、武汉、郑州、西安、珠海、福州、厦门、宁波、无锡、合肥、长沙、青岛、济南（这个排名按地域排序，不分先后）。
（三）可买可不买：东莞、佛山、其他省会城市（不含拉萨）。
（四）尽量不要买：其他城市（含拉萨），其中有一些城市有投资价值，不作进一步析。

深圳

坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；打新楼盘选择上遵循：西部>中部>东部的原则。
二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；
三、1000+的产品，只考虑南山；
四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；
五、不仅看多，而且做多；
六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
广州

大的发展方向是向南向东，而不是向北向西，西不如东、北不如南是广州楼市的铁律之一。
一级区域：珠江新城、天河北、金融城、天河公园
次级区域：东莞庄、五山、植物园、东圃

东莞

楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。
长沙

本质上是河东城市，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。长沙虽然是省会但并不是副S级城市，行Z级别偏低，资金也不突出。
岳麓区，梅溪湖

• 长沙房价低的浅层次原因是：长沙土地供应量特别大，不缺房，所以房价低。——在土地不值钱的年代，就把大量土地发出去了。
  
• 稍微深一些的原因是：长沙福利分房制度结束得晚，房子分得多，所以房价低。
  

成都

经过近两年的房价暴涨教育，成都土著投资意识全面唤醒，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。 现在法拍房、二手房还是洼地的地方，仅仅集中在高新区玉林、中和老房子、南城都汇、融城理想附近和新会展板块，其原因主要是分区限购导致的资格不足。 大学城新盘除非自住，投资不建议买，除了环境什么都没有。
山东半岛

国资太深厚， 投资只有济南、青岛可买，济南优于青岛，青岛：谨慎，要看政策导向，腹地只占山东半岛的1/3，东西海岸线155公里，不宜投资市南区（城市化率已达74%）青岛问题是中央和省里都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸。
北京

在产业上整体是“北强于南，东强于西”的格局，而且核心板块大多数分布在海淀中关村、西二旗，朝阳望京、国贸，东五环附近。想买到500万的房子，只能选择周边的区域。
合肥

• 滨湖新区这边，省府所在地安徽的脸面，必须要超级好看。买房务必第一首选！
  
• 高新区这边，合肥的科技创新高地，科技中心摇篮，必定会超常规发展。买房作为第二首选！
  
• 合肥北城，作为去帝都皇城的必经路线，定位高端，建设美观，未来必定呈现。刚需买房最佳上车点！
  
• 合肥东部，东部新中心和东部新城，两个区块，一个是省级重点，一个是市级为辅县级为主的次重点和睦湖区域，未来都很可观。尤其作为县域的顶尖，合肥东部新城和睦湖区域的发展都不错。
  

宏发

没想到长沙作为一个低房价、消费旺盛的省会城市，人口结构居然是在收缩的，这是为什么？我去过很多城市，生活舒适度最高的就是长沙了，缺点是官府这块，大概是江浙沪10年前的水平。治安管理在18年的时候还不是很好，还能看到混混，最近几次去都没见到了。房价收入比相对较低，为什么还留不住年轻人呢？上海、杭州、宁波这些城市不算年轻吗？

风雨兼程王大华

感觉还是因为产业和工作机会吧

山花浪漫

你这么说倒是提醒我了，消费产业从业人员两极分化比较严重，能提供大量的生产、销售、服务岗位和建立在此基础上相对少量的高收入岗位，但提供不了太多的中产岗位。这可能是长沙这个城市不能吸引太多年轻人的原因之一，毕竟现在的年轻人毕业后都图个小确幸的安稳，一般不会考虑创业或者从事较低端的行业。